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Never Ping
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Gamertag: Willian Braga PSN ID: Never_Ping XFIRE ID: neverping Steam ID: neverping
Default Brasil vive bolha imobiliária, dizem professores

26-03-12, 14:20 #1
http://exame.abril.com.br/seu-dinhei...essores-da-fgv

Brasil vive bolha imobiliária, dizem professores
Professores da FGV defendem que aluguéis frearão alta nos preços e que imóveis são maus investimentos atualmente

São Paulo – Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Pelo menos é nisso que acreditam dois professores da FGV-SP. “Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: “Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco”, diz.

Especialistas que refutam a ideia da formação de uma bolha argumentam que a grande alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi, na verdade, um ajuste de preços, após anos de estagnação; argumentam também que os preços ainda têm espaço para crescer, uma vez que o valor do metro quadrado em outros países emergentes como Rússia e Índia chega a ser 3,5 vezes maior que no Brasil. Mas de abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços, que voltaram a aumentar ligeiramente em fevereiro.

Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando frequentemente abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.

Ainda que os preços dos imóveis possam, em tese, subir indefinidamente, os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. “Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente”, compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

“Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta”, diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. “Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês”, diz Eid.

Ou seja, o aluguel pago mensalmente deve corresponder a 0,7% ou 0,8% do valor do imóvel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em São Paulo foi de cerca de 5.500 reais em fevereiro, mais ou menos o mesmo que a média nacional. Isso significa que, naquele mês, um imóvel desse tipo com 100 metros quadrados custava 550.000 reais. Seu aluguel deverá, portanto, sair por 3.850 reais no mínimo para ser rentável. Isso sem contar outros gastos que os locatários geralmente têm e que não vão para o bolso do proprietário, como IPTU e taxa de condomínio.

“Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, diz William Eid. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais – 2.400 reais, portanto, para um casal; entre os 10% mais ricos, essa renda sobe para pouco mais de 5.000 reais por pessoa ativa. Segundo a Pesquisa Mensal de Emprego do IBGE, a média de rendimento entre as pessoas ocupadas da Região Metropolitana de São Paulo em janeiro e fevereiro foi de algo em torno de 1.800 reais mensais, ou 3.600 reais para um casal.

O Índice FipeZap mostra que os preços dos aluguéis ainda vêm apresentando alta, e as taxas de vacância continuam baixas nos grandes centros, o que em tese permitiria um aumento ainda maior no valor dos aluguéis. Mas como isso depende da capacidade de pagamento dos inquilinos, se em algum momento ela for insatisfatória, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Caminhos para o investidor

O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”, diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais – o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão – e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. “É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco”, observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Samy Dana, por exemplo, diz ter apenas um imóvel, que é sua residência, e que mesmo assim “perde dinheiro”. “Financeiramente, era melhor eu vender e pagar aluguel. Só não fiz isso ainda porque é um processo trabalhoso”, comenta. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. “Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido”, diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. “Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem”, diz. Outra possibilidade para o investidor, diz William Eid, é manter o imóvel alugado com um bom inquilino, caso ele esteja localizado em uma região onde a valorização ainda não foi tão gigantesca, e onde ainda se podem esperar melhoramentos urbanos que justifiquem altas futuras nos aluguéis.





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Chronos
Caldas
 

PSN ID: lschronos2 Steam ID: lschronos
26-03-12, 14:37 #2
 

Eu penso assim há um tempinho já...

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Satangos
Trooper
 

Steam ID: Satangos
26-03-12, 14:45 #3
tava demorando

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Buwem
Trooper
 

26-03-12, 14:58 #4

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Dr_Phibes
Trooper
 

26-03-12, 15:15 #5
Outra coisa que eles não disseram mas que deixa a bolha imobiliária muito mais perigosa é a questão do perfil do investimento. Como um imóvel normalmente é um investimento que compromete grande parte do capital do investidor, esses investidores não saem de uma posição perdedora com prejuízo pequeno.
É mais ou menos assim, o cara tem 300k na poupança, e o corretor convence ele a comprar uma casa de 300k, alugar por uns 1.500 e um ou dois anos vender o imóvel por 500k, valor que o corretor diz que atingirá facilmente, afinal a dois anos atrás esse mesmo imóvel valia 100k.
Se o imóvel em 2 anos valer 280k o investidor não vai seguir os seus planos e vender o imóvel amargando o prejuízo, ele vai querer pelo menos empatar o capital.
Por isso o preço na bolha pode ficar muitos e muitos anos na alta, até despencar.

É aquele esquema, quando você está na funilaria e o seu funileiro começa a te dar dicas de imóveis pra investir isso toca um sino na sua cabeça que diz pra vc não comprar nada pelos próximos 5 anos.


Last edited by Dr_Phibes; 26-03-12 at 15:22..
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vegetous
Trooper
 

XFIRE ID: carniceiru
26-03-12, 15:27 #6
acho que depois da copa isso vai feder!

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Stranger
Trooper
 

26-03-12, 16:31 #7
Reclamo disso desde 1999, quando a Veja fez uma reportagem elogiando aqui e daí pra frente a cidade virou cassino pras imobiliárias.

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ircF
Trooper
 

26-03-12, 16:54 #8
cara, eu estou a ponto de começar a decidir entre comprar e alugar..

mas no meu caso eh pra me juntar mesmo, moro em SC e sei q os preços estao efetivamente altos..

mas no meu caso nao seria um investimento, claro a medio prazo posso escolher sair deste para outro, seja alugando ele e indo para um outro local, tbm alugado, ou nao..

A minha situação tambem se aplica ah esse papo todo? tem o eskema do "sonho da casa propria" ,mas me passa, ao pagar aluguel, uma impressao de jogar dinheiro no lixo, do tipo: poderia estar pagando o mesmo valor mas o imovel seria meu, e se eu kiser vazar simplesmente alugo q isso paga a parcela do imovel.

isso tudo calculando a compra do mesmo com pouca entrada e tendo que considerar as prestações, o que vcs, que manjam da parada, opinam? Opiniao darknerd pra mim eh relevante pacas ehhe(salvo exceptions..)

ircF is offline   Reply With Quote
Satangos
Trooper
 

Steam ID: Satangos
26-03-12, 16:57 #9
a primeira pergunta seria quanto vc tem de $$$ pra brincar, seja pra entrada ou investimento?

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mojud
Trooper
 

26-03-12, 17:04 #10
Acredito nisso há algum tempo.

Tenho estudado o mercado da construção civil por conta da pesquisa da pós e claramente da pra ver que os valores de venda estão se distanciando dos valores do aluguel.

Montei uma planilha do Excel, confirmei que o aluguel era a melhor opção e to deixando pra comprar um imóvel quando a bolha estourar.

Pra quem não investiu ainda no Tesouro Direto, não tem nada melhor no momento em termos de riscos/retorno. Tem corretoras que nem cobram taxa de corretagem, o que aumenta ainda mais o retorno...

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dark_man
Trooper
 

26-03-12, 17:15 #11
Bem que podia rolar um típico sobre dicas de investimento. Alguém que manja se habilita?

dark_man is offline   Reply With Quote
Never Ping
🌀 Trooper
 

Gamertag: Willian Braga PSN ID: Never_Ping XFIRE ID: neverping Steam ID: neverping
26-03-12, 17:15 #12
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Postado por ircF Mostrar Post
cara, eu estou a ponto de começar a decidir entre comprar e alugar..

mas no meu caso eh pra me juntar mesmo, moro em SC e sei q os preços estao efetivamente altos..

mas no meu caso nao seria um investimento, claro a medio prazo posso escolher sair deste para outro, seja alugando ele e indo para um outro local, tbm alugado, ou nao..

A minha situação tambem se aplica ah esse papo todo? tem o eskema do "sonho da casa propria" ,mas me passa, ao pagar aluguel, uma impressao de jogar dinheiro no lixo, do tipo: poderia estar pagando o mesmo valor mas o imovel seria meu, e se eu kiser vazar simplesmente alugo q isso paga a parcela do imovel.

isso tudo calculando a compra do mesmo com pouca entrada e tendo que considerar as prestações, o que vcs, que manjam da parada, opinam? Opiniao darknerd pra mim eh relevante pacas ehhe(salvo exceptions..)
O artigo cita que se vc tá comprando imóvel no sentido de ser "sua casa dos sonhos", ou seja, vc nao pensa em sair de lá pelos próximos anos (sendo mais claro, vender e reinvestir num outro imóvel, deixar para locação e etc), vc pode comprar.

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Buwem
Trooper
 

26-03-12, 17:47 #13

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katsumoto222
Trooper
 

26-03-12, 17:48 #14
Vivo na capital mineira, e por aqui faz alguns anos que a quantidade construída de moradias aumentou absurdamente, assim como vendidas e alugadas. O crescimento imobiliário é impressionante.
Sou locatário, tenho familiar que também é. Digo que o preço dos aluguéis desde que entendo do assunto sempre foi crescente, não creio que isso mudará se houver mudança será pela manutençao do preço nunca diminuição.
O aluguél está diretamente relacionado à renda das familias, taxa de ocupação de unidades, indices de preços oficiais IGPM e oferta na quantidade de unidades, ou seja, a variável que define o preço é formada por dados economicos reais e um pouco de expectativa.
Enquanto que nos preços de venda a expectativa se torna uma variável de peso na formação do preço,todo bafafa de copa etc etc... formando uma expectativa de médio prazo que não acompanha o preço real dos imóveis.
mas se a merda acontecer e a suposta bolha estourar nao tenho idéia de como isso vai acontecer, sendo que o mercado imobiliário e seus agentes e regras no brasil são TOTALMENTE DIFERENTES dos norte americanos.
Praqueles que desejam comprar um imóvel, acho q deve esperar, pra q se comprometer em um preço formado no momento mais altista do mercado, há um tradeoff imenso aí.

katsumoto222 is offline   Reply With Quote
tdf
 

Steam ID: tdf
26-03-12, 21:00 #15
Eu jurava que o Brasil estava numa bolha, até eu comprar meu apartamento, agora tenho convicção que bolha é o caralho e que essa palavra está proibida em qualquer ambiente que eu venha a frequentar...

Outra, never, você errou porque perdeu a cabeça, não é que o cara não estivesse errado e você não tivesse motivos para fazer alguma coisa.

Mas perdeu a cabeça meu velho... game over.

Digo mais, você deu sorte que o "imóvel" era realmente um imóvel sem noção e não um apartamento 100x mais mobiliado que o seu querendo tirar uma com a sua cara. Tá cheio de nego que sabe decorar MUITO e sai por aí arrumando namorados desse jeito. Passar a mão é só o começo da diversão, texturizar a parede de alguém depois é o prato principal desse tipo de gente.

Eu sei que é difícil, mas você tem que fazer de tudo para se controlar e dominar a situação. Consórcio é a última das opções e você tem que fazer isso de cabeça fria. Porque ai você vai pra cima planejado e não vai dar tempo de alguém de impedir, quando todo mundo se der conta o banco já tem que estar putão com o inadimplente. Não tem essa de segurar pelo bloquetinho e tirar promissórias né, se você vai pra cima então não fala nada, já mete débito automático direto. Se não você dá tempo do banco te consultar né velho...

Dito isso, eu realmente acho que você deu a todos algo para se lembrar. Aheuaehuaheuaheuhae.

tdf is offline   Reply With Quote
tdf
 

Steam ID: tdf
26-03-12, 21:06 #16
Numa compra de imóveis:

1 - Seja objetivo. Você vai comprar ou não? Vai? Então não comece tirando satisfações. Não existe isso de ficar fazendo trash talk do naipe "índice de construção civil??? ÍNDICE NACIONAL DE CONSTRUÇÃO CIVIL???". Se você fizer isso quem está louco é você. Tome uma decisão e vá em frente. Vai correr, corre. Vai comprar, compre. Pense rápido.

2 - Uma vez tomada a decisão de ir em frente, VOCÊ VAI EM FRENTE. "Ah, mas eu dei um sinalzinho e aí várias pessoas me seguraram pra eu não continuar". Velho, não existe isso de "pessoas te segurarem". Se alguém te segurou, então você perdeu. Sorte sua se foi algum amigo seu, porque poderia ter sido algum amigo do seu corretor e aí você teria se ferrado. Ninguém te segura numa compra. Se alguém tentar te segurar, você paga comissão pra essa pessoa também, antes mesmo de olhar quem é. Encostou, passa o cartão. Simples assim. "Ah, mas eu posso acabar pagando alguém que está apenas tentando intermediar a compra". Sim, pode. Você está cuidando do seu rabo e ninguém deveria intereferir, a vida é dura, deal with it.

3 - Você não para de pechinchar até que o sujeito esteja totalmente incapacitado. Isso significa preço de feirão. Sem inflação. Aí a compra acabou. Não gosta desse tipo de negociação? Não quer chegar nesse ponto? Então não comece a comprar. Simples assim.

Como você pode ver, eu não estou dizendo que você deveria ter ficado quieto. Só estou dizendo que você foi meio mané na sua reação, mas tudo bem porque no fim das contas você saiu ileso e isso é o que interessa.

tdf is offline   Reply With Quote
rockafeller
Chief Rocka
 

26-03-12, 21:08 #17
huaehuaeh
doente

rockafeller is offline   Reply With Quote
mojud
Trooper
 

26-03-12, 21:13 #18
hauwhauehauehuae...

 

mojud is offline   Reply With Quote
Buwem
Trooper
 

26-03-12, 21:14 #19


Last edited by Buwem; 26-03-12 at 21:24..
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Kenny
Trooper
 

26-03-12, 21:32 #20
Tdf é realmente um "jênil" ...

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K o R n
Trooper
 

27-03-12, 12:07 #21
Eon aprovou o Tdf!

K o R n is offline   Reply With Quote
seuboi
manboipig
 

Steam ID: seuboi
27-03-12, 12:12 #22
iauehuiaheuaie manual prático do Eon para vida

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Eon
Trooper
 

27-03-12, 15:09 #23
Foi criativo. Aheuaheuahe.

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