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Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
Default Compra de Imovel Financiado - Ajuda

30-09-08, 17:43 #1
Pessoal estou pesquisando pra comprar um AP pra mim, mas eu não entendo muito do mercado imobiliario.

Alguém entende bem?
Dentro do financimanto de instituição financeira é preciso pagar o INCC? Ou apenas no financiamento da entrada com a construtora?

Help, artigos, links me ajudarão





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FeDaYkIn
e tenho dito
 

30-09-08, 17:50 #2
Aconselho um consórcio no lugar do financiamento... isso se vc não estiver com mta pressa.

para X reais
financiamento vc paga 2X (ou mais, com correções e etc)
consórcio vc paga 1,25X

to na pressa, depois falo mais

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
night
rcon kick NP (24)
 

PSN ID: lcsaboia Steam ID: luzion
30-09-08, 17:54 #3
Os financiamentos são foda.

Pra quem tem disponibilidade financeira, vale mais a pena alugar um imóvel e guardar dinheiro (na poupança mesmo) para comprar à vista do que financiar um e ficar 30 anos pagando.

O dinheiro do aluguel não chega nem perto do que você pagaria de juros no financiamento. E até mesmo o índice ridículo de correção monetária da poupança é capaz de permitir que você compre à vista mais rápido do que o pagamento do financiamento.

night is offline   Reply With Quote
u3663
Trooper
 

30-09-08, 18:04 #4
Quote:
Postado por Nightwolf Mostrar Post
Os financiamentos são foda.

Pra quem tem disponibilidade financeira, vale mais a pena alugar um imóvel e guardar dinheiro (na poupança mesmo) para comprar à vista do que financiar um e ficar 30 anos pagando.

O dinheiro do aluguel não chega nem perto do que você pagaria de juros no financiamento. E até mesmo o índice ridículo de correção monetária da poupança é capaz de permitir que você compre à vista mais rápido do que o pagamento do financiamento.
Será que não?

Dá pra fazer umas contas ai hein. Mas eu tambem prefiro procurar outras formas do que Financiamento. Você chega a pagar 80% a mais do valor que financiou.

Potato, recomendo consorcio. Minha amiga é gente do banco real e me informou sobre um consorcio legal deles. Se chama Primeiro Imovel.
São 12 anos(144 meses) pagando 600 reais para um crédito de 70 mil.

Em 12 anos você guarda o suficiente e cobre o consorcio que pode te premiar com o crédito ou te deixa dar um lance com o dinheiro guardado, já que é possível dar o FGTS como lance.

Profit.

u3663 is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
30-09-08, 18:10 #5
Mas funciona com sorteio ou por lance Saico? O foda é que ai voce nao mora no lugar né?
eheh

Potato is offline   Reply With Quote
u3663
Trooper
 

30-09-08, 19:21 #6
Então Batata.

Funciona pelos dois. Todo mês tem um assembleia onde comparece quem paga o consorcio.

Nessa assembleia tem sorteio(s) da carta de crédito entre quem paga, e tem tambem imoveis em que você pode dar o lance. São lances como 30 mil que você tem guardado que será abatido do que você está pagando.

E sim, você não mora no lugar mas pra isso que compensa o aluguel.

Porque financiamento você paga MUITO MAIS do que consórcio.

Exemplos da caixa, usado o valor de 80k:

Consórcio:

Valor da carta de crédito: R$ 80.000,00
Taxa de Administração Antecipada: R$ 200,00 x 4 (já incluídos no valor da prestação)
Valor da 1ª prestação: R$ 1.013,33
Valor da 2ª a 4ª prestação: R$ 1.051,04
Valor das demais prestações: R$ 851,04
Prazo de pagamento: 120 meses

Total pago: R$ 107.000.00

Financiamento:

Valor da carta de crédito: R$ 80.000,00
Valor de entrada: R$12.000,00
Valor do financiamento: R$64.000,00
Valor da 1ª prestação: R$ 662,21
Prazo de pagamento: 360 meses

Total pago: R$ 155.482,38

Lembrando que o FGTS você pode usar para abater a divida do financiamento a cada 3 anos ou como lance no consórcio.

u3663 is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
30-09-08, 19:40 #7
Cara voce esta me ajudando bastante , valeu =D

No consórcio geralmente não é preciso a entrada?
Por equanto FGTS não é algo que eu possa contar.


Vou dar um exemplo, eu alugo um ap de R$800,00 e faço o consórcio em 120 meses.
Imagine a situação em que eu seja o último a ser contemplado.

No periodo de 120 meses , vou gastar: R$96.000 (R$120 x R$800) , somando com o consórcio vou acabar gastando nesses 120 meses R$203.000.

Ai não vale mais a pena o financiamento, lembrando ainda que eu vou estar morando no imovel?

Potato is offline   Reply With Quote
KurtCobain
Trooper
 

30-09-08, 19:41 #8
porra olha o prazo tb neh
um eh 3x mais de prazo
30 anos 100% nao eh nada

KurtCobain is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
30-09-08, 20:27 #9
Quote:
Postado por Saico Mostrar Post
Potato, recomendo consorcio. Minha amiga é gente do banco real e me informou sobre um consorcio legal deles. Se chama Primeiro Imovel.
São 12 anos(144 meses) pagando 600 reais para um crédito de 70 mil.

(...)

Profit.
144 x R$600 = R$86400

Só se for "profit" pro banco. Você paga encargos sobre um crédito que você ainda não tem. Porque você acha que sua amiga gerente recomenda isso pros clientes?

Se você juntar parcelas mensais de R$600, assumindo o rendimento atual da poupança (0,69% ao mês), você consegue os mesmos R$70k em apenas 86 meses.

Pra ficar clara a comparação:

Consórcio: 144 parcelas (12 anos)
Poupança: 86 parcelas (7 anos e 2 meses)

Com quem você acha que tá o profit aí, hein?

Vou deixar mais fácil de responder: se você guardasse na poupança todo mês 600 reais, durante 12 anos, assumindo uma taxa de 0,69% ao mês, ao final do período você teria R$148.122,86

Isso sem contar que, caso a inflação começar a comer solta, a poupança acompanha, ou seja, você fica blindado.

Consórcio só vale à pena economicamente caso você for sorteado bem no início.

Acid is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

30-09-08, 21:00 #10
Acid, tá na cara que tem profit meu amigo.

A diferença é que você pega a grana antes.
Há uma grande diferença entre GUARDAR DINHEIRO e LEVANTAR FUNDOS.
Quando voce entra em um consórcio, pressupõe-se que pretende ser contemplado em pelo menos 2 anos (depende de mta coisa, mas no geral é isso), senão não compensa financeiramente.

No consórcio você não paga juros, você paga uma taxa de administração a operadora, essa taxa é bem menor que a taxa de um financiamento.
Então, se você tem uma grana e quer levantar mais, aconselho vc se planejar e adquirir um consórcio. A grana que você ia usar na entrada de um financiamento, voce guarda para dar um lance depois.

Como funciona?
Ao entrar no grupo você paga um X adiantado da taxa de administração, o restante está diluido nas parcelas. A cada mês tem uma assembléia e uma cota é sorteada. A cota sorteada é contemplada (ou seja, o dono pega o valor total da carta de crédito). Na mesma assembléia um ou mais cotas são contempladas via lance(a qtde depende da "saúde" financeira do grupo).
Importante dizer que quando você é contemplado por lance, você paga parte da carta de crédito, portanto sua parcela diminui em valor ou em qtde (a sua escolha).

Eu recentemente adquiri consórcios na Porto Seguro, pesquisei bastante antes de entrar, e ainda por cima peguei um grupo em andamento, com 1 ano de vida. Lá eles deixam você dar até 30% da própria carta de crédito como lance (é descontado na contemplação). Outro diferencial é que o contrato é bem flexível, por ex, se vc quer um total de 160 mil de crédito, pode pegar 4 cartas de 40mil ao invés de uma só de 160 (isso aumenta suas chances no sorteio).

Enfim, o lance é vc se programar, analisa os consórcios, procure por grupos em andamento, pois a porcentagem de lance deles será menor que dos novos. Existem estatísticas que comprovam os melhores meses para dar o lance (normalmente os 3 primeiros, por causa de IPVA, IPTU, entre outras despesas de início de ano).

Acessa o site deles e dá uma olhada nos planos, se vc tiver alguma dúvida, me chama:
http://www.portoseguro.com.br/navita...FRpZbAodTkpJFw

De repente apenas com a grana que você ia usar para a entrada, mais um pouco, vc dá um lance daqui alguns meses e pega a carta de crédito na mão, pagando uma taxa MUITO inferior a de um financiamento.

[]'z

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
Sephiroth
Trooper
 

Gamertag: sephitoff PSN ID: alanpk
30-09-08, 21:14 #11
Pota vc nao eh do Rio neh?

A prefeitura do Rio tem os melhores programas de financiamento por aqui.
Veja com sua prefeitura ae

Sephiroth is offline   Reply With Quote
hardz
Unbreakable
 

PSN ID: hardwarez
30-09-08, 21:17 #12
o foda é o cara ter disciplina pra colocar 600 mangos todo mes na conta durante 12 anos.

hardz is offline   Reply With Quote
petrasbut
Trooper
 

30-09-08, 22:07 #13
Nao rola fazer um misto dos 2?
por exemplo... guarda grana por 4 anos...
entra num consorcio e da o acumulado de 4 anos como
lance... (com sorte vc tira o AP logo de cara)
daí passa a pagar o boleto ateh pagar tudo...

petrasbut is offline   Reply With Quote
un4
Trooper
 

30-09-08, 22:17 #14
Quote:
Postado por Potato Mostrar Post
Dentro do financimanto de instituição financeira é preciso pagar o INCC? Ou apenas no financiamento da entrada com a construtora?
INCC é um índice, não uma taxa. Financiamento com instituição financeira é só depois que o sair o "Habite-se" da prefeitura. Enquanto está em construção, normalmente os juros são calculados em cima do INCC e outro índice que esqueci. Por experiência própria, o INCC é bem instável... tem mês que dava 0.5%, outros passava de 2%...

Resumindo: enquanto não estiver pronto (com habite-se), você só pode negociar com a construtora. Depois disso você pode optar entre continuar com a construtora ou partir pra um banco.

Eu acabei fazendo o financiamento com a Caixa mesmo.

un4 is offline   Reply With Quote
un4
Trooper
 

30-09-08, 22:25 #15
Também lembra que tem um mooooooooooonte de restrições pra usar o FGTS seja em consórcio, financiamento ou pra pagar uma parte do valor. Por exemplo precisa ter 36 depósitos (não necessariamente consecutivos) na conta do FGTS e nunca ter usado antes pra pagar algum outro imóvel.

Eu me fudi pq tenho mais de 10k parado no FGTS, e apenas 25 depósitos (tempo que fiquei de CLT)... tô esperando dar 3 anos de inatividade na conta pra poder sacar tudo.

un4 is offline   Reply With Quote
KurtCobain
Trooper
 

01-10-08, 00:03 #16
eu comprei um ap no rio
www.chl.com.br/estrelas

nao sei se fiz merda
AHueh

KurtCobain is offline   Reply With Quote
night
rcon kick NP (24)
 

PSN ID: lcsaboia Steam ID: luzion
01-10-08, 00:41 #17
Vou repetir: aluguel + poupança > consórcio > financiamento.

night is offline   Reply With Quote
Mr. Valle
Trooper
 

01-10-08, 00:52 #18
depende night, pq a valorização do imóvel com o tempo pode distorcer essa conta.

Em SP que há grande deficit habitacional a valorização de imóveis em algumas regiões pode acabar te empurrando pra fora da região.

Alias tenho acompanhado e em muitos locais o valor de aluguel é superior a 0,5% do valor do imóvel. Mas no geral concordo que vale mais aplicar a grana e alugar do que comprar.

Mr. Valle is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 01:16 #19
eu to trabalhando na area comercial do setor imboliario ha alguns meses, ja da para opinar em algumas coisas.. vamos lá:

prmeiro... INCC..
incc é utilizado somente para os financiamentos diretos com a incorporadora.
como assim?
quando vc compra um ap na planta geralmente vc faz um contrato de financiamento diretamente com a incorporadora até a entreta das chaves, ou seja, quando o ap estiver construído, com documentação ok e pronto pra vc mudar. Esse financiamento geralmente corresponde entre 20% e 30% do valor do imóvel e podem ser parcelados de inumeras maneiras. geralmente tem as mensais, anuais e as chaves.
onde entra o INCC nisso?
como neste período as obras estão correndo e os custos costumam inflacionar, as incorporadoras precisam repassar este aumento ao comprador. o indice de correção é justamente este indice nacional que ajusta toda a tabela de vendas.
vale lembrar q vc tem uma entrada agressiva por exemplo, o fluxo é melhorado, então vc pode pagar menos parcelas neste periodo, ou valores menores, já que as contas buscarão o valor presente.
quando vc recebe as chaves (paga por elas). vc tem que arrumar um financiameneto com algum banco para cobrir o saldo devedor. aí encerra-se o vinculo com a incorporadora e vc trata direto com seu banco. o indice de correção deixa de ser o INCC e vc terá a seu dispor os sistemas de amortização do seu banco (price, sac, sacre), os juros cobrados por ele e a correção pela tr se nao me engano.

QUANDO VC FOR COMPRAR SEU AP, MESMO NA PLANTA, JÁ TEM QUE VERIFICAR SE VC TERÁ CONDIÇÕES SUFICIENTES PARA SER ACEITO EM UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
muita incoporação sacana vende ap para qq um e na hora de pegar um financiamento o cliente se fode. não consegue crédito e não recebe a casa. inadimplencia fode com o cara.
incorporadoras mais serias FAZEM ANÁLISE DE CRÉDITO justamente para evitar este tipo de problema.

posso citar 1 exemplo: recentemente a tenda q tinha grande destaque no mercado financeiro teve suas ações afundadas depois do balanço financeiro com inadimplencia completamente fodida. ia falir se a gafisa não comprasse os papeis dela, que valiam menos de 1 real (para ter uma ideia, as ações caiam mais de 20% por dia.. era ridiculo, em uma semana praticamente faliram). nem vou entrar na crise mundial agora, que ocorre justamente por este tipo de operação no eua.. FODA!

e p q vc faz o financiamento direto com a incoporadora?? simples: quase nenhum banco financia imovel na planta. não costumam conceder credito para aquisição de bens que não existem.
este cenário está mudando e se nao me engano, a propria caixa já esta fazendo este tipo de operação. provavelmente a um custo mais elevado

outro ponto importante: o período de entrega das chaves gira em torno de 3 anos. Então, tem que pensar em algo como investimento. quanto mais proximo do final das obras, mais caro fica o preço do m².
inclusive é uma boa forma de investimento. empreendimentos não populares costumam valorizar até 40% até a entrega das chaves.

imoveis usandos tem m² mais barato... para quem ta comprando primeiro ap, vale a pena dar uma pesquisada. mas tenha em mente que provavelmente não tera o efeito de valorização.

Patua is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

01-10-08, 01:22 #20
pois é Night, essa sua conta depende de MTA coisa, e na maior parte das vezes é inválida, é claro que guardar dinheiro é sempre bom, o problema aí é o valor do aluguel.

Vamos fazer umas contas simples, um consorsio de 100k, a parcela é 700,00.
Supondo que voce ta começando a vida agora, vai casar e quer uma casa pra morar.
De imediato você quer também uma casa que nao fique num bairro escroto, com uma localização boa, e que não esteja em más condições, básica, 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, garagem para 1 carro e um quintalzinho.
Pelo menos aqui na minha cidade (interior SP) uma casa dessas nao sai por menos de 400 de aluguel (fora IPTU).

Sobra então 300 para aplicar. Para juntar 100k aplicando 300 ao mes, fiz uma simulação rápida aqui no excel e demorou 178 meses, com rendimento de 0,65% ao mês.
em 178 meses de aluguel teria sido gasto 71k, sem contar reajustes durante esse tempo.

Só isso já me convence que não compensa fazer isso, nem financiar, mas o consórcio sim.

Imagina agora que durante esse tempo todo vc teve filhos, ou por qq outro motivo precisou de uma casa maior, com aluguel mais caro, sobraria menos ainda para aplicar, logo o tempo para juntar a grana inicial aumentaria.

Então, fiz alguma conta errada? estou louco? como vocês chegaram nessa conclusão? Mostrem numeros para nós


Last edited by FeDaYkIn; 01-10-08 at 01:28..
FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 01:36 #21
agora.. enquanto a discussão de investir em imovel ou nao...
enfim, eh uma discussão improdutiva, afinal cada pessoa tem um perfil para investimento. tem gente que fala que é burrice gastar com imovel etc, mas enfim, muita gente fica rica criando gado, comprando ouro e gerindo imoveis....
claro, que é o perfil mais conservador que existe e tem baixa liquidez, entretanto, é uma das formas mais seguras de vc garantir seu capital.

agora este papo de que pagar aluguel é mais vantajoso.. tem que ponderar bem: onde vc quer morar, quando vc pode dispor de grana em um determinado periodo.


vamos supoer que vc queira um ap de 2 quartos, em uma região mea boca em são paulo e vc tem uma renda R$ 1000,00 para gastar com moradia... o que da para fazer com isso?
bem, certamente o aluguel sera por volta dos R$ 800. bota o condominio em cima, pfff.
dinheiro já foi. não sobra porra nenhuma pra investir em lugar algum.
agora, com a mesma grana eu consigo pagar um financiamento a longo prazo de produto bem razoaveis.. de 3 dorms e talz e também o condominio.
tem produtos economicos de 2 banheiros com suite q vc paga menos de 400 reais por mes na planta. qual a vantagem? estou revertendo o pagamento q efetuo todo mês (minha saida de caixa) para a construção do meu capital a longo prazo, mesmo com os custos de juros.

agora, se eu tivesse muito mais grana sobrando... certamente pagaria um alguel até maior, para ter uma padrao de conforto superior e ainda trabalharia o que restasse para rendimentos. mas tem que SOBRAR grana. se for optar pelas 2 formas com um mesmo montante limitado, porra, adquirir um bem é MUITO mais vantajoso.

juros sao abusivos? depende do ponto de vista.
não vejo... tão dando acredito com facilidades enormes hoje. juros estão bem abaixo do q era praticado e a tendencia eh aumentar. acho q vale a pena aproveitar.

se a pessoa tem grana para pagar a vista. realmente não vale a pena.
é mais em conta contrarir um financiamento a taxas de aproximadamente 10-12% aa e aplicar o que tiver na conta...
como o rendimento provavlemente pode ser BEM superior ao custo contraido pelos juros, vale muito mais a pena, fora que vc ainda está alavancando seu patrimonio com um bem de valor...

AHHH
consorcios.
REALMENTE... custos são muito mais em conta.. taxas são baixas.
o problema é conseguir ser sorteado. .aehuaehae.. consorcio nacional é FODA!!!! tem que ser muito rabudo.
e para dar lance, tem q preparar o bolso para ter ao menos 50% do valor contratado.
to falando isso pq vi como foi com o meu chefe. mais de 10 anos pagando a porra e nada de sorteado. dava lance todo mês.. e nada.
no fim, pediu ajuda para a mae dele para dar um lance fodido e se livrar da zica. pq depois de tanto tempo, deixou de ser um meio de investimento para uma real necessidade de comprar um imovel... tem que pensar muito bem nisso.
agora, se for sorteado... putz, ta bem pra kraio. vai pagar uma merreca

Patua is offline   Reply With Quote
Eon
Trooper
 

01-10-08, 01:49 #22
Não entra em consórcio que é roubada Potato... o Acid já explicou bem porque. Se é pra comprar parcelado então junte uma boa entrada e financie o resto. Considere a etapa da entrada como um teste para saber se você é capaz de dar conta da empreitada.

Mesmo assim vá com cuidado. INCC é uma roleta russa, varia mais ou menos de acordo com a inflação e é imprevisível no longo prazo. Num mês ruim você pode acabar gastando mais com a correção do que com o próprio valor da parcela, tenho um conhecido que está passando exatamente por essa situação.

Só para dar um exemplo, quem tem uma dívida de R$100.000 teria gasto quase R$10.000 do começo do ano pra cá apenas com INCC. Ou seja, teria desembolsado uma bela grana e a ainda assim não teria diminuído a dívida em 1 centavo. Fora isso ainda tem os juros do financiamento... e todos os encargos que você pode incorrer se atrasar alguma parcela... ou seja, é um potencial suicídio financeiro.

Não se deixe levar por comentários de quem "comprou" imóvel financiado nos últimos anos, porque assumir dívida é fácil. Difícil é fazer um bom negócio a longo prazo, e acredite, o preço dos imóveis não vai continuar subindo indefinidamente.

Eon is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

01-10-08, 01:52 #23
Eon, o que o Acid falou é uma coisa lógica, leia meu post apos o dele que voce vai entender a diferença.

Ahh, e cada caso é um caso, roubada é entrar em alguma dívida sem ter estudado bem as condições e opções antes.

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
un4
Trooper
 

01-10-08, 02:19 #24
acho que pra quem tem dinheiro pra pagar a vista, imóvel é uma excelente opcão de investimento.

eu quando assinei o contrato do meu, valia 120k e faltava 1 ano de construção. quando terminou, foi avaliado em 169k, ou seja, 40% de lucro. como eu tô financiando, esse lucro desapareceu e acabei ficando no zero a zero (o saldo devedor financiado zerou esses 40%). nego que comprou na planta, pagou 99k, ou seja, fez 70k em 2 anos, sem perder nenhuma noite de sono com ações, opções ou câmbio...

eu acho aluguel uma merda pq o dinheiro que vc gasta por mês pode ser igual a parcela de um financiamento... a diferença é que depois de 10 anos de aluguel, o dinheiro foi todo pro ralo, enquanto pagando um financiamento, o imóvel é seu (quitado) no final.

un4 is offline   Reply With Quote
Eon
Trooper
 

01-10-08, 02:33 #25
Eu li o seu post, mas eu não concordo com ele Feda.

A minha crítica aos consórcios é que eles dependem de gente se dando mal para que outros se dêem bem. O fato das taxas serem mais baixas não é mágica, é o resultado prático de um jogo onde muitas pessoas põem dinheiro aos poucos para que poucas possam tirar tudo de uma vez. Obviamente o sujeito que for "contemplado" primeiro se dá bem, aliás ninguém entra em consórcio para ficar por último. Quem vende o consórcio explora essa psicologia pra amarrar o negócio, mas omite que sempre há quem se dê mal na história.

Enfim, qualquer tipo de investimento que envolva um sorteio não deveria ser considerado um investimento em primeiro lugar, na minha opinião. Sorteio é pra quem acredita em sorte, investimento é para quem não quer dar chance para o azar.

Eon is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

01-10-08, 02:37 #26
Eon, voce ta esquecendo do lance cara, e sim, tem gente que faz consorcio apenas por fazer, para ter "algo" pra pagar senao torra em besteira, isso não é raro.

Tem mesmo é que estudar, se planejar, analisar os percentuais de lance e o numero de contemplações... usando a cabeça é possível fazer uma programação concreta de contemplação.

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
u3663
Trooper
 

01-10-08, 09:55 #27
Caras.

A comparação foi feita em cima de Consórcio e Financiamento.

Simples.

Fora que não é possível Financiar sem entrada, todo Financiamento depende de renda portanto não é possível financiar aquele apartamento de 120k com um salário de 3k, e pagar o dobro da carta de crédito.

E Acid.

OBVIO que guardar em uma poupança é melhor, a questão é:

1º Você tem a disciplina de guardar todos os meses 600 reais?
2º Você terá a condição de ser contemplado com a carta ou dar um lance para pegar o valor antes?

E isso que o Feda falou é real, Consórcio existe muito mais por ser uma saida para pessoas que não tem o costume de guardar dinheiro e acabam gastando com besteira.
Dai você deposita 600 num mês, 400 no outro...e assim vai.

Tudo depende da grana que você tem na hora de comprar.

0% ? Aluguel + Consorcio.
20% ? Financiamento
100% ? Compre um novo, se possivel em construção pois ele vai dobrar o valor.

u3663 is offline   Reply With Quote
petrasbut
Trooper
 

01-10-08, 10:18 #28
Acho que ta faltando uma variavel... a necessidade de se mudar rapidamente...
se vc ñ precisa se mudar rapidamente, ou seja, esta confortavel onde esta..
aplique a grana...e espera ela crescer e pague a vista..
se vc TEM que se mudar rapidamente e nao tem a grana financia.. nao tem mto oq fazer...

nao sei onde o consorcio entra nessa jogada... a nao ser
juntar 50% do valor do imovel.. entrar no consorcio e dar um lance matador ftw...

petrasbut is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
01-10-08, 11:45 #29
Tópico ótimo ta me ajudando absurdamente.

Bom pessoal eu quero começar a vida e comprar um apzinho pra morar com minha namorada. Estou em duvida se compro um AP na planta de R$112.000 ( com garagem)ou um no centro já pronto R$80.000 (sem garagem).

A metragem é igual e quase tudo parecido, mas prefeiro o de R$112.000.

Uma info desse tópico que me fez pensar bastante é o lance da valorização.

Eu quero sair de casa em no maximo 2 anos então basicamente são consórcio+aluguel ou financiamento.

Me ajudem =D , alias continuem me ajudando

Vou agora de manhã na caixa pra saber mais dos financiamentos.

Potato is offline   Reply With Quote
u3663
Trooper
 

01-10-08, 11:57 #30
Potato,

Sem querer ser chato mas você tem quanto de entrada e qual a média da renda sua e da namorada? Tem problema pra alguem complementar a renda com você, como um Pai?

u3663 is offline   Reply With Quote
tdf
 

Steam ID: tdf
01-10-08, 12:03 #31
Potato casando, morando junto, oh meu Deus... os tempos estão mudando, rápido, um abrigo nuclear..

tdf is offline   Reply With Quote
Mr. Valle
Trooper
 

01-10-08, 12:23 #32
Quote:
Postado por un4 Mostrar Post
nego que comprou na planta, pagou 99k, ou seja, fez 70k em 2 anos, sem perder nenhuma noite de sono com ações, opções ou câmbio...

Watch out my friend!

Essa conta não é tão óbvia, ainda mais daqui para frente.

Há alguns anos muita gente tb acho que comprando na planta iria ter ganhos qdo a Encoll entregasse seus apartamentos.

As ações das construtoras despencaram na bolsa, muitas delas estão começando a passar sérios apertos. Se vc tivesse comprado de uma dessas contrutoras, te garanto que vc perderia muuuuitas noites de sono.

E claro o imóvel é um bem com pouca liquidez, vc não vende um imóvel pelo preço que ele está avaliado do dia pra noite. Digamos que algum parente seu fique doente, e ai? Vc manda a escritura pro hospital e pergunta se estão interessado num 3 dorm com duas vagas em rua tranquila? VC vai ter que vender e normalmente dar um desconto pra vender rápido.

Concordo que imóveis têm sido um excelente negócio (não para aluguel), mas nunca encare isto como um investimento risk free. Conheça os riscos que vc corre e saiba pelo que vc está sendo remunerado.

Mr. Valle is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
01-10-08, 12:39 #33
Saico eu consigo levantar uns 10~15 mil reais de entrada assim de prima.

O Imovel pela construtora é R$115.726,00 e pede R$25k de entrada e o resto financia na entrega das chaves.

Dá um ligue no ap: http://loja.mrv.com.br/mrv/costadosol/index.asp

Cara a renda média é complicada por que eu sou empresário e a minha namorada autonoma, algo seguro é dizer R$3k por que qualquer zica eu peço ajuda para familia.

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u3663
Trooper
 

01-10-08, 12:52 #34
Então, é porque assim.

Pra fazer o financiamento você precisa de renda e comprovar ela.

3k não dá pra financiar 80 mil. Mas se você comprar junto com outra pessoa e deixar a renda em torno de 5k ae dá. Esses numeros podem estar errados, não tenho eles aqui.

Com 15k de entrada dá pra negociar toda a questão de pagar durante a construção. Dá pra você pagar 7k no ato e dividir as parcelas até a chave. Isso tudo é negociavel.

Se eu fosse você via a questão de QUANTO seria financiado e faria uma analise disso junto a construtora. Assim eles veem se pela sua renda é possivel financiar o valor total (tem analise de crédito e tal). E você tenta comprar ele financiando, que vai sair mais leve que esperar o consórcio.

u3663 is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
01-10-08, 16:48 #35
Cara o meu maior problema vai ser comprovar , já que ela é autonoma.
Amanhã vou na caixa e vou ver oque é possível ser feito!
Valeu muito epla ajuda saico

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Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 18:14 #36
Quote:
Postado por FeDaYkIn Mostrar Post
A diferença é que você pega a grana antes.
Há uma grande diferença entre GUARDAR DINHEIRO e LEVANTAR FUNDOS.
Quando voce entra em um consórcio, pressupõe-se que pretende ser contemplado em pelo menos 2 anos (depende de mta coisa, mas no geral é isso), senão não compensa financeiramente.
Você não pega a grana antes. Com sorte você pega a grana antes. E "dar lance" não vale, porque aí deu na mesma.

Quote:
No consórcio você não paga juros, você paga uma taxa de administração a operadora, essa taxa é bem menor que a taxa de um financiamento.
Então, se você tem uma grana e quer levantar mais, aconselho vc se planejar e adquirir um consórcio. A grana que você ia usar na entrada de um financiamento, voce guarda para dar um lance depois.
Eu não disse que pagava juros.

Mas na verdade, você paga, além da taxa de administração, juros invisíveis, que representam a *não rentabilidade* do seu dinheiro. Toda vez que você empresta dinheiro pra alguém e não cobra juros você efetivamente teve prejuízo. Deixar de ganhar é perder.

Quote:
Postado por Nightwolf Mostrar Post
Vou repetir: aluguel + poupança > consórcio > financiamento.
Só tem um problema (não econômico) com aluguel: muita gente gosta de sentir que está em um lugar que seja "seu" de verdade.

O engraçado é que com alienação fiduciária, o imóvel não é seu de verdade. Mas essas coisas psicológicas são assim mesmo, hehe...

Quote:
Postado por Patua Mostrar Post
claro, que é o perfil mais conservador que existe e tem baixa liquidez, entretanto, é uma das formas mais seguras de vc garantir seu capital.
Não sei não, cara. Eu andei pesquisando e os preços estão muito inflados. Aqui em Belo Horizonte, algumas regiões valorizaram por volta de 100% em menos de 9 meses. Tanto é que, depois disso, os preços deram uma "corrigida" e abaixaram uns 10-15%.

Quote:
vamos supoer que vc queira um ap de 2 quartos, em uma região mea boca em são paulo e vc tem uma renda R$ 1000,00 para gastar com moradia... o que da para fazer com isso?
bem, certamente o aluguel sera por volta dos R$ 800. bota o condominio em cima, pfff.
dinheiro já foi. não sobra porra nenhuma pra investir em lugar algum.
Às vezes em SP a situação é diferente. Aqui em BH, o valor de um aluguel está por volta de 0,4% do valor do imóvel. Ou seja, um apartamento de 100mil sai uns 400 reais / mês de aluguel.

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u3663
Trooper
 

01-10-08, 18:26 #37
Em SP não tá tão caro mas não dá pra comparar com BH.

Um AP bom e pequeno numa localização boa sai por volta duns 700 reais. Um pouco mais longe sai por 500.

u3663 is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

01-10-08, 18:36 #38
Quote:
Postado por Acid Mostrar Post
Você não pega a grana antes. Com sorte você pega a grana antes. E "dar lance" não vale, porque aí deu na mesma.

Eu não disse que pagava juros.

Mas na verdade, você paga, além da taxa de administração, juros invisíveis, que representam a *não rentabilidade* do seu dinheiro. Toda vez que você empresta dinheiro pra alguém e não cobra juros você efetivamente teve prejuízo. Deixar de ganhar é perder.
Acid, acho que voce não está entendendo, ninguém deveria entrar em um consórcio de gaiato, se você for inteligente não dependerá da sorte. A questão aqui é a pressa, se for extrema, não vai ter como fugir de um financiamento.
Agora se você tem certa pressa (menos que 10 anos juntando dinheiro até fazer alguma coisa), mas também tem um espaço de tempo para fazer um planejamento legal, o consórcio é uma boa saída para fugir do financiamento.
Note que nem estou considerando a opção Aluguel+Poupança, pois ninguém mostrou como e se isso pode ser a melhor opção até agora.

Pra fazer um financiamento, vc tem q dar uma entrada, comprovar renda e o caraleo a quatro. Se você tiver um pouco de jogo de cintura, e uma pressa moderada, você paga o consórcio durante algum tempo, analisa o comportamento do grupo, com a grana guardada já dá para fazer um lance.

Ahh e quanto a "não rentabilidade", existe a correção do valor do crédito (se você já tirou o crédito, a rentabilidade acontece sobre seu imóvel)

No consórcio que estou participando, tem cerca de 1 ano de vida e eu entrei agora, eu teria que desembolsar 17% do crédito para pegar a carta total, isso HOJE, e agosto é históricamente um dos meses que tem lances mais altos, imagina em um mês dragão? Na minha visão isso é um ótimo negócio, no meu caso.

O fato é que NÃO EXISTE FÓRMULA MÁGICA, cada situação é diferente, e para cada uma existe uma solução diferente. Em toda solução há um risco. Cabe a pessoa decidir se vale apena assumí-lo ou não, preferencialmente de forma inteligente.

Pota, se voce quiser discutir a sua situação, sinta-se a vontade para me mandar PM, e lhe direi minhas experiências.

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 18:43 #39
Quote:
Postado por Potato Mostrar Post
Cara o meu maior problema vai ser comprovar , já que ela é autonoma.
Não é tanto problema assim.
Eles vão pedir o extrato da conta corrente dos últimos 3-6 meses.

Na verdade, talvez você como pequeno empresário pode até ser pior que autônomo pra situação, porque dívidas trabalhistas têm prioridade sobre dívidas com bancos (não sei como fica com alienação fiduciária do financiamento, um advogado talvez saiba melhor).

Em geral, pra conseguir um financiamento nessas condições, você vai precisar de ter pago pelo menos 30% do valor até o momento em que o apartamento ficar pronto.

Vou fazer as contas pra você. O mais vantajoso é dar tudo que você de entrada agora, porque evita correção via INCC (a não ser que estiver investido em algo que renda mais que o INCC).

Então, considerando que você deu 15k de entrada, ainda são 97k restantes. Pelas condições que você colocou, eu imagino que seja mais seguro assumir que talvez o banco vá financiar apenas 70% do valor do imóvel e não o máximo de 80%.

Assumindo isso, você teria de pagar agora de tal forma que seu saldo devedor fosse R$78400 daqui a dois anos.

Pra conseguir isso, ao longo desses dois anos, assumindo uma taxa de 0,5%am do INCC, você teria de pagar: 24 parcelas de R$1210,31

Pra financiar o restante, com uma renda de R$3000/mês, com as taxas atuais (que devem aumentar) você vai conseguir somente um financiamento de 30 anos, que é horrível, porque você paga juros absurdos. Em geral, acima de 15 anos a parcela relativa aos juros fica monstruosa.

Enfim, nesse caso você pagaria durante 30 anos parcelas de R$878,87 (o limite de comprometimento de renda mensal máximo é 25-30%, ou seja, a parcela máxima que você poderia pagar seria entre 750-900 reais, está bem no limite).

Então tem que pensar direito e ficar esperto porque mesmo juros aparentemente baixos começam a pesar muito quando o prazo vai crescendo.

Por exemplo, nessa situação. Pra ter seu apartamento de R$112.000 você teria gasto, no total:

15.000 + 24 x 1.210,31 + 360 x 878,87 = R$360440,64

Sim, não é um typo. É isso mesmo, trezentos e sessenta mil reais.

Sugiro que você aprenda a fazer as contas de financiamento e use uma planilha do Excel pra considerar o que vale mais a pena. Eu uso uma versão pra PC daquela calculadora HP 12C, também é bom. O simulador de financiamento no site da Caixa também ajuda.

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Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 18:47 #40
Quote:
Postado por FeDaYkIn Mostrar Post
No consórcio que estou participando, tem cerca de 1 ano de vida e eu entrei agora, eu teria que desembolsar 17% do crédito para pegar a carta total, isso HOJE, e agosto é históricamente um dos meses que tem lances mais altos, imagina em um mês dragão? Na minha visão isso é um ótimo negócio, no meu caso.
Realmente. Nesse caso até eu quero entrar no seu consórcio. E e estou falando sério. Por que 17% é que nem uma entrada.

Você tem certeza que é assim?
Olha que eu já ouvi que você precisa dar muito mais pra conseguir, coisa de até 50%... =/

Aliás, aqui no tópico mesmo já falaram isso...

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u3663
Trooper
 

01-10-08, 18:49 #41
Acid,

O que você recomenda pra ele?

Eu estou em situação parecida mas meu caso é mais urgente já que só estou dependendo disso pra casar.

Eu faria Aluguel baixo + Consórcio + FGTS. Com algum guardado dá pra dar o lance quando tiver já uns 20k ou 30k.

E Feda, comente aqui mesmo, sem PM´s. É interessante para todos isso.

u3663 is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

01-10-08, 18:56 #42
Acid, é isso mesmo, o lance está na faixa de 43% no meu grupo.
No consórcio da porto (vide link acima) vc pode usar parte da carta como lance.

Usando o lance embutido eu tenho 25% e uns quebrados de lance.
Adiciono mais 17% e pouco e tiro a carta.
Na assembléia que teve MENOS contemplações saíram 3 cartas via lance.

Eu ja fiz uma carta maior, que descontando esse lance embutido fica no valor que eu preciso.
No final das contas vou pagar 11 anos com parcela de valor menor que um financiamento semelhante de 20 anos. Mesmo se não houvesse correção nenhuma em ambos, já compensaria.

Se quiser mais detalhes, pm

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
kuidow
Trooper
 

01-10-08, 18:59 #43
mto bom o tópico!

kuidow is offline   Reply With Quote
SigSnake
Trooper
 

01-10-08, 19:00 #44
Pra descontrair:

Negócio é alugar apto em Mônaco.

 
 

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Eon
Trooper
 

01-10-08, 20:22 #45
Quote:
Postado por Saico Mostrar Post
100% ? Compre um novo, se possivel em construção pois ele vai dobrar o valor.
Essa história de que o imóvel vai valer o dobro depois de construído é a maior lenda que já inventaram! Foi assim no passado, mas não há garantia de que seja assim no futuro. Digo mais, muita gente ainda vai quebrar a cara por acreditar cegamente nisso.

Ninguém sabe qual vai ser a situação do mercado imobiliário daqui a alguns anos. Pode ser que o preço até lá continue subindo como subiu nos últimos anos, ou pode ser que ele caia como aconteceu nos EUA, por esgotamento de crédito e elevação da taxa de juros. Eu boto mais fé na segunda alternativa.

O fato é que não existe nada que garanta um preço maior no futuro do que temos hoje. Muito pelo contrário, acho que a percepção já é atualmente de que os preços estão altos demais. Pra os preços dos imóveis crescerem como as pessoas estão esperando o país teria que estar crescendo bem mais do que 5% ao ano, aliás esse crescimento não é nem real, porque a nossa produtividade continua lá embaixo. Nós temos é um aumento temporário de demanda porque as pessoas estão se endividando, e isso tem data para acabar. Aí nós veremos para onde os preços vão.

Eon is offline   Reply With Quote
Bombastic
The Alpha Male
 

01-10-08, 20:34 #46
Quote:
Postado por Saico Mostrar Post
Em SP não tá tão caro mas não dá pra comparar com BH.

Um AP bom e pequeno numa localização boa sai por volta duns 700 reais. Um pouco mais longe sai por 500.
arruma um desses no itaim por favor?
pode ser ate 2

Bombastic is offline   Reply With Quote
Eon
Trooper
 

01-10-08, 21:16 #47
Quote:
Postado por Acid Mostrar Post
Por exemplo, nessa situação. Pra ter seu apartamento de R$112.000 você teria gasto, no total:

15.000 + 24 x 1.210,31 + 360 x 878,87 = R$360440,64

Sim, não é um typo. É isso mesmo, trezentos e sessenta mil reais.
R$15.000 depositados em fundo com rendimento de 0.5% a.m durante 38 anos: R$99.814

R$1210 depositados ao longo de dois anos, total reinvestido no final do período ao longo de 36 anos com rendimento de 0.5% a.m.: R$185.326

R$878 depositados ao longo de 360 meses com rendimento de 0.5% a.m.: R$882.838

99.814 + 185.326 + 882.838 = R$ 1.167.978

Isso não é um typo, você seria um milionário.

Eon is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 21:25 #48
Quote:
Postado por Saico Mostrar Post
O que você recomenda pra ele?

Eu estou em situação parecida mas meu caso é mais urgente já que só estou dependendo disso pra casar.

Eu faria Aluguel baixo + Consórcio + FGTS. Com algum guardado dá pra dar o lance quando tiver já uns 20k ou 30k.
Cara, eu sei dessas coisas porque eu já pesquisei bastante também.

E, sinceramente, a única solução é ter um pai rico que vai te dar um apartamento de presente. O resto tudo ruim.

Inicialmente eu queria aluguel + investimentos (ou até mesmo aluguel + consórcio).

Mas esse esquema de aluguel tem uma coisa que é o seguinte: não vai ser sua casa definitiva. Então você não vai querer "personalizar" o apartamento porque eventualmente você vai sair de lá.

Pra mim isso nem pesava tanto, mas a dona patroa não gosta... heheh...

Enfim, no final das contas, a melhor conclusão a que eu cheguei foi a seguinte: comprar o melhor apartamento que você conseguir por financiamento de *no máximo* 15 anos (mas bom mesmo é no máximo 10 anos).

Mas pra isso, você precisa de ter uma entrada boa.

Outra conclusão que eu cheguei foi o seguinte... pelo menos aqui em BH, preços na planta estão muito inflados. As construtoras por aqui já incorporaram a possível valorização no preço da planta. A única vantagem é a facilidade no pagamento.

Por aqui, parece que vale muito mais à pena comprar apartamentos em prédios menores (3-4 andares), nos estágios finais de construção ou recém-construídos, de construtoras menores. Me pareceu o melhor custo benefício.

Com isso você elimina o risco inerente a uma construtora menor. A desvantagem é que costumam "sobrar" as piores unidades do prédio.

A dificuldade é que, normalmente, essas construtoras menores exigem uma entrada maior, sei lá porque. Pra mim o banco pagava pra eles que nem dinheiro depois de aprovar o financiamento (talvez o Patua saiba explicar o motivo disso).

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Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 21:28 #49
Quote:
Postado por Acid Mostrar Post

Às vezes em SP a situação é diferente. Aqui em BH, o valor de um aluguel está por volta de 0,4% do valor do imóvel. Ou seja, um apartamento de 100mil sai uns 400 reais / mês de aluguel.
veja qual o financiamento de um ap de 100 mil. as parcelas nao ficarao longe de 400 reais não.
em garulhos e santo andre, temos produtos economicos nesta faixa de preço com parcelas abaixo dos 400 reais. qq nego com renda de 2k pode assumir esta dividia (com 100 conto nao da para comprar outro tipo de produto a não ser economico aqui).
diante este cenario.. para mim ainda é mais vantajoso eu investir estas parcelas para patrimonio proprio do q pagar um aluguel, onde vc nao tera retorno algum.

Quote:
Não sei não, cara. Eu andei pesquisando e os preços estão muito inflados. Aqui em Belo Horizonte, algumas regiões valorizaram por volta de 100% em menos de 9 meses. Tanto é que, depois disso, os preços deram uma "corrigida" e abaixaram uns 10-15%.
true.
mercado das grandes regiões metropolitanas tem valorizado de forma constante. ta certo que desconheço estes indices. Dobrar o valor do m² em menos de 1 ano é realmente muito atípico, até pq demora para valorizar uma região pois basicamente depende de investimentos em infra-estrutra publica e privada, o que leva tempo. mas nao duvido que exista. mas provavelmente vc olhou um caso a parte mesmo. regiões ao redor de savassi por exemplo, estão em alta ... todo mundo está construindo alto padrao.. (minha empresa também). mas é basicamente para um publico muito especifico e as regiões proximas se valorizam por tabela. caso tipico de são paulo. lugares proximos a higienopolis por exemplo, que teve um crescimento muito rapido e de alto padrão, valorizaram pra caralho pois foi basicamente uma extensão do bairro que já não tem mais para onde crescer... normal.
rib. preto ta acontecendo a mesma coisa.
o que isso significa: isso é tendencia. não é que os valores estão sendo irreais. simplesmente vai transformar a região e se manterá por muito tempo. só tende a valorizar a medio prazo.
logico q tem nego errando nas contas ae.. ae perde giro de estoque e tem que abaixar os preços drasticamente... mas isso é muito dificil de acontecer. o cara tem que errar muito!

o preço dos imoveis tem subido no brasil, mas estão muito longe de atingir os patamares internacionais. ainda tem muito espaço para crescer / valorizar (e não estou comparando a manhatan ou tokyo não!).

volto a falar: investir em imovel ou ação.. tanto faz. ambos são otimos investimentos. vai do perfil de cada pessoa e a capacidade de cada um aproveitar as oportunidades. para ambos os casos, o trabalho é dificil.
eu particularmente, sou conservador. prefiro imovel (se eu tiver capacidade de assumir a divida)


pessoal. cuidado em olhar para o final das contas de composição de juros.
levem em consideração que financiamentos sao para mais de 300 meses hoje em dia.... porra.. sao anos... muitos anos... uma vida toda.
a gente não compra somente um imovel a prazo. estamos comprando crédito. acreditem, o credito no brasil hoje é barato! nunca esteve tão abundante a acessivel e isso vai acabar logo... o pais ainda não tem condições estruturais para manter este nivel de oferta..
contratos não mudam. se der merda generalizada, seu contrato continuara o mesmo e se vc tiver condições de mante-lo em dia, pode ser um puta ganho em periodos conturbados. mas ai vai da leitura de cada um a respeito do futuro da conjuntura economica brasileira.

qual era a minha leitura?: para mim a bolha vai estourar...
credito vai ficar mais apertado e mais caro... demanda por imoveis vai para o chao e com o aumento da inadimplencia, a oferta sera abundante, ou seja, melhor para negociar para quem tiver grana em mãos. soh q eu pensei q isso foisse demorar pelo menos 4 anos e estava começando a me preparar para objetivos futuros.
mas hoje vejo que talvez o caos entre justamente agora e durante a recessão sera complicado juntar dinheiro. se eu não tivesse dividas e ganhasse um pouco mais, certamente estaria entrando em imovel para me garantir frente a contratos futuros.

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Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 21:30 #50
Quote:
Postado por Eon Mostrar Post
99.814 + 185.326 + 882.838 = R$ 1.167.978

Isso não é um typo, você seria um milionário.
E, no fundo, é isso que o banco faz.

Porque ele pega o que você paga e empresta pra outras pessoas. A diferença é que a taxa não é só 0.5%am.

E fazendo a mesma conta, pra taxa de 1%am, só aquela parte das parcelas mensais vai pra R$3.1 milhões.

É muito fácil fazer dinheiro. Eu vou virar banqueiro.

Acid is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 21:39 #51
outra coisa é importante ressaltar:

os juros cobrados pelas incorporadoras são normalmente maiores que dos bancos...
é injusto? sei la... vale lembrar q incorporadoras nao sao bancos e nao tem especialide em administrar riscos. acho q faz sentido a posição delas

qual a alternativa? dar uma entrada legal.. trazer o fluxo para frente.
assim eles vao tirar o PV da sua proposta e dar um desconto bacana.

como o acid já frisou.. tem que ver se este desconto é maior que o rendimento da sua grana nas suas devidas aplicações...


só tem uma forma de chegar a melhor opção: calculadora.. calculadora.. calculadora...
se nao sabe fazer. chama um amigo, conversa com o gerente da sua conta no banco... ou aprenda de alguma forma.
opções sao diversas. as contas são simples, mas as opções sao complexas. fode na decisão hehe.. normal...


acid.
empresas menores precisam de capital para tocar a obra.
quanto mais recursos elas levantarem antes, mais caixa elas formam para subir o predio no começo das obras.
existe uma conta de viabilidade de quanto a empresa tem q arrecadar para subir o empreendimento sem afetar a saúde do produto... garantir a rentabilidade.
nem todas as empresas tem caixa suficiente para isso, então eles tem q forçar na negociação.
eu nao compraria nem fodendo um produto na planta de uma empresa desconhecida .hehe... serio... nao mesmo.
obra é muito cara. os fdps nao fazem seguro (ate pq eh caro tmb) e podem nao ter a velocidade de venda esperada para poder garantir a continuidade do processo.

empresas com boa saude financeira podem ate levar nabo no começo, mas recuperam ao final.
ate pq qndo começam as obras a velocidade de vendas retomam. só que muito custo também pode ser repassado ao produto, elevando o preço final, fora a especulação.

Patua is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 21:40 #52
Quote:
Postado por Acid Mostrar Post
É muito fácil fazer dinheiro. Eu vou virar banqueiro.
foi a conclusão q a a familia lehmann teve

Patua is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 21:53 #53
Quote:
Postado por Patua Mostrar Post
veja qual o financiamento de um ap de 100 mil. as parcelas nao ficarao longe de 400 reais não.
em garulhos e santo andre, temos produtos economicos nesta faixa de preço com parcelas abaixo dos 400 reais. qq nego com renda de 2k pode assumir esta dividia (com 100 conto nao da para comprar outro tipo de produto a não ser economico aqui).
Cara, acho que tem algo errado com isso (ou então, eu quero fazer financiamento aí com vocês...).

Olhando no site da Caixa dá pra fazer a simulação... um apartamento de 100mil, dando 30mil de entrada e financiando o resto em 30 anos, a parcela fica no mínimo em R$733/mês.

Só se der entrada maior pra conseguir 400 reais.

Acho que você está confundindo isso com aquelas parcelas que as construtoras anunciam, não?

Aqui eles anunciam um tanto de parcelas de R$299, etc. Mas isso é somente durante a obra e mesmo assim, tem um tanto de parcelas intermediárias mais caras. Normalmente fica um esquema assim... 5% no contrato, 24 parcelas de R$299 até o fim da construção, 4 intermediárias de uns 2% do valor e mais 5% nas chaves.

Quote:
constante. ta certo que desconheço estes indices. Dobrar o valor do m² em menos de 1 ano é realmente muito atípico, até pq demora para valorizar uma região pois basicamente depende de investimentos em infra-estrutra publica e privada, o que leva tempo. mas nao duvido que exista. mas provavelmente vc olhou um caso a parte mesmo. regiões ao redor de savassi por exemplo, estão em alta ... todo mundo está construindo alto padrao.. (minha empresa também). mas é basicamente para um publico muito especifico e as regiões proximas se valorizam por tabela.
Na verdade, eu imagino que gente de fora de BH deva escutar de regiões como Savassi, região de Nova Lima, Lagoa dos Ingleses, coisas assim. Contudo, isso é Luxo / Alto Luxo. Valorizaram bastante também, coisa de 40% ou mais.

O que fica "fora do radar" são as regiões de classe média / média alta. Os bairros Ouro Preto e Castelo valorizaram absurdamente. Os bairros perto da Linha Verde (uma obra do governo de Minas) se valorizaram bastante também, em especial o bairro Fernão Dias.

Em especial, um caso que eu vi pessoalmente foi um apartamento eu estava olhando no bairro Ouro Preto que estava sendo vendido, há mais ou menos 1 ano e meio atrás, por R$78mil (no final da construção). Há mais ou menos 7 meses atrás, o mesmo apartmento estava sendo vendido por R$150mil.

Mas todo esse boom de valorização de classe média/média alta por aqui aconteceu nos últimos 3 anos. Nos 5 anos anteriores ficou praticamente estagnado. O apartamento que eu moro hoje foi comprado pela minha tia por R$80mil em 2000. Até uns 3 anos atrás ele valia mais ou menos a mesma coisa, por volta de 90 mil no máximo. Há 6 meses atrás, um apartamento no meu prédio foi vendido por 185 mil (o que eu moro provavelmente sairia por uns 160mil, porque ele é 4 andares mais baixo e pega sol da tarde).

Aliás, eu acho essa mudança muito estranha aqui no bairro Cidade Nova. Quando eu era pequeno, era um bairro mais normal, tinha gente andando nas ruas, classe média normal. Hoje tem muito pouca gente andando nas ruas, todo mundo de carro, cheio de Civic e Corolla pra todo lado... aqui no meu prédio então, me sinto até deslocado heheh... tem um vizinho que tem até um Accord... e a gente com um Siena 1.0 heheheh... =/

Eu acho que aqui em BH nessas áreas não valoriza mais não, acho que bateu no topo. Mas também acho que, se cair, cai no máximo uns 10% do preço atual. Deve ficar estável um tempo.

Mesmo nas áreas de mais alto luxo, que a valorização é mais consistente, acho que vai saturar. Porque tem MUITA COISA de alto luxo sendo construída. Mas muita mesmo. Deve ter muita gente rica mesmo, porque não tem condição.

E eles resolveram fazer uns negócios monstruosos, tipo com um Oásis artificial, sei lá. Talvez já tenha ouvido falar do empreendimento que chama Olympus, da Líder e Cyrella.

Acid is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
01-10-08, 22:09 #54
Quote:
Postado por Patua Mostrar Post
eu nao compraria nem fodendo um produto na planta de uma empresa desconhecida .hehe... serio... nao mesmo.
obra é muito cara. os fdps nao fazem seguro (ate pq eh caro tmb) e podem nao ter a velocidade de venda esperada para poder garantir a continuidade do processo.
Eu também não, cara.

Eu falei que vale à pena comprar apartamentos em prédios quase prontos ou prontos de construtoras pequenas. Pra falar a verdade, eu nem cheguei a ver venda de apartamento na planta de construtora pequena por aqui, nem sei se existe, pra ser sincero. Aqui em MG parece que o pessoal é mais conservador e mais desconfiado, dá mais valor pra "marca".

No máximo tem de construtoras que são grandes aqui mas não existem em outros lugares do país.

Acid is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
01-10-08, 22:23 #55
sim acid... esqueci de comentar as intermediarias (entrada+semestrais ou anuais+chaves). por mais q elas existam, uma parcela baixa pode compensar pois flexibilizam o seu caixa para poder compor o fluxo necessario. e para esta faixa de preço, acabam nem pesando tanto ao longo dos 3 anos para entrega das chaves. claro que tem que ter bom senso na administração dos proprios recursos. pensando desta forma, realmente fica mais caro que um alguel médio.. mas lembre-se q ha condominio e o maldito calção para o dono do imovel .. fora que o pago pelo empreendimento pode retornar a vc, ao menos parte dele quando quiser se desfazer do bem.

então. esse mercado de alto padrao de BH é hiper recente. ate pq a caracteristica do mineiro com grana, é morar em casa ampla. agora que incorporadoras grandes estão investindo em novos conceitos para a região e BH assimilou bem até porque tá nascendo uma classe media de bastante vigor. então, os bairros tops valorizaram e essa classe media está vazando para novos bairros que não havia tanto prestigio mas que tem uma puta infra-estrutura, pois savassi por exemplo, já está com preços proibitivos.
temos produtos em nova lima e lançamos este fds um na av. do contorno (junto com a rkm). ambos de alto padrao. o que posso perceber por exemplo, por mais que nova lima tenha padroes mais elevados (produtos sofisticados), o preço medio por m² é inferior..
não conheço bh direito, so tive uma vez ai e ainda assim, fiquei mais na região de savassi mesmo. se nao me engano, esta tendencia da região é hiper nova, assim como os novos bairros que vc citou. porem lá teve investimento pesado das incorporadoras q transformaram o lugar... obrigando de certa forma a classe media-alta a migrar de região.
foi o que ocorreu mais ou menos na região onde o manson mora: analia franco.
região da zona leste q se desenvolveu de uma hora para outra... basicamente, com investimento de incorporadoras q compraram terrenos baratos e desenvolveram produtos sofisticados para uma classe media q estava crescendo ali na região. do nada, virou um mundo carissimo, chegando aos patamares do morumbi (região de prestigio, concentrava os condominios/casas mais caras de são paulo por muito tempo)...
os preços do analia franco passaram a ficar proibitivos .. e o medio padrão da zona leste passou a migrar para o tatuape.. uma das regiões que mais se valorizou em são paulo nos ultimos anos. detalhe, ainda há demanda por produtos lá (e olha q tão investindo muito), consquentemente, o preço também subiu...
hoje, nego já nao ta conseguindo mais comprar lá. tem que migrar para outros lados, como vila prudente, que é zona sul, mas muito proximo da analia franco e tatupe pois tembastante vias. é natural. ap de 2 dorms na vila prudente era menos de 100 conto há uns 5 anos atras. agora, nao acha por menos de 150.
este efeito não é insanidade do mercado. simplesmente é uma transformação estrutural. o segredo é justamente saber qual é o proximo setor a sofrer este tipo valorização ...
bh é atualmente um canteiro de obras (publicas e privadas). oportunidades não faltarão ai...
se tiver amigos em imobiliarias da região.. converse com esses caras

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katsumoto222
Trooper
 

01-10-08, 23:35 #56
espera o pacote americano pra crise ... a inflaçao no brasil ta controladinha agora vamos esperar o nosso querido BC abaxa a tx de juros e todos nós vamos consumir e ser felizes \o/

edita: ahhhh tao querendo diminuir o deposito compulsorio dos bancos tb entao vai chuve credito e tx de juros , fazer um financiamento no momento certo pode ser decisivo

katsumoto222 is offline   Reply With Quote
un4
Trooper
 

02-10-08, 01:22 #57
Quote:
Postado por crj Mostrar Post
espera o pacote americano pra crise ... a inflaçao no brasil ta controladinha agora vamos esperar o nosso querido BC abaxa a tx de juros e todos nós vamos consumir e ser felizes \o/

edita: ahhhh tao querendo diminuir o deposito compulsorio dos bancos tb entao vai chuve credito e tx de juros , fazer um financiamento no momento certo pode ser decisivo
BC diminuir a taxa de juros? primeiro torce pra ela não subir tanto...

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Mr. Valle
Trooper
 

02-10-08, 13:04 #58
Quote:
Postado por Eon Mostrar Post
Essa história de que o imóvel vai valer o dobro depois de construído é a maior lenda que já inventaram! Foi assim no passado, mas não há garantia de que seja assim no futuro. Digo mais, muita gente ainda vai quebrar a cara por acreditar cegamente nisso.

Ninguém sabe qual vai ser a situação do mercado imobiliário daqui a alguns anos. Pode ser que o preço até lá continue subindo como subiu nos últimos anos, ou pode ser que ele caia como aconteceu nos EUA, por esgotamento de crédito e elevação da taxa de juros. Eu boto mais fé na segunda alternativa.

O fato é que não existe nada que garanta um preço maior no futuro do que temos hoje. Muito pelo contrário, acho que a percepção já é atualmente de que os preços estão altos demais. Pra os preços dos imóveis crescerem como as pessoas estão esperando o país teria que estar crescendo bem mais do que 5% ao ano, aliás esse crescimento não é nem real, porque a nossa produtividade continua lá embaixo. Nós temos é um aumento temporário de demanda porque as pessoas estão se endividando, e isso tem data para acabar. Aí nós veremos para onde os preços vão.
Eon, por definição o preço de um imóvel na planta tem que ser menor que o do imóvel pronto. Pelo risco que correm quem está comprando e pelo custo do dinheiro no tempo.

A não ser que o preço do m² caia bastante durante a obra, o que eu acho que é o que vc acha que vai acontecer por conta de crise. Mas eu tenho minhas dúvidas se realmente haverá grande desvalorização...

Mr. Valle is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
02-10-08, 13:04 #59
Este tópico ta me ajudando absurdamente. Obrigado.

Bom fui lá na Caixa agora de manhã e sai com algumas dúvidas sobre financiamento e consórcio:

Financiamento:
Ta foda pra atingir a renda mínima, como sou empresario mesmo fixado o pró-labore é algo de muita volatilidade e como minha namorada é autonoma e começou a trabalhar a muito pouco tempo não tem uma movimentação consideravel na conta e não vai rolar comprovar muita renda. Então esta bem complicado , ainda mais que teremos que casar no papel pra comprovar a renda familiar.

Mas vamos aos exemplos e logo depois as dúvidas:

Apartamento na Planta:

Valor do Imóvel: R$:115.726,00
Entrada para Construtora: R$25.174,00
Financiar: R$90.552,00

Como faria:

R$10.000 de entrada para a construtora.
Faltariam então: R$15.174,00 pagos em 17 meses.
Colocando 17% de INCC ( 1% ao mês )

Total no fim dos 17 meses: R$17753,58

Ok. Ai eu teria a chave e iria para a instituição financeiro Financiar: R$90.552,00.

Simulação da caixa:

Carta de Crédito SBPE - Taxa Pós-Fixada
Valor do Imóvel:R$ 90.552,00
Prazo: 360 meses
Juros (aa): 9,0178% a.a.

Valor de entrada: R$ 27.165,60
Valor do financiamento: R$ 63.386,40

CET - Custo efetivo Total: 11,33%
Soma de Encargo total : R$ 170358.39
1ª Prestação :R$ 715.35

Financiamento Total

Valor original do imóvel: R$:115.726,00
Valor Final após 30 anos: R$215.277,57


Dúvidas

O Cucsto efetivo total é quanto eu vou pagar ao logo destes 30 anos, correto?
O CET é calculado apenas com valor financiado (não soma a entrada)?

Oque é Taxa Pré-Fixada ou Pós fixada?
SAC, SACRE ou PRICE? Qual o melhor esquema? Eu não consegui ver com quais a caixa trabalha, apenas consegui ver o SAC.



Consórcio:

A vantagem do consórcio é ser contemplado, e eu conversei com a agerente que manajva de consórcios e ela me disse o seguinte:

Nos primeiros 3/4 anos o pessoal usa o fgts, é os lances chegam a 80% do valor do financiamento. Ou seja, pra voce ter o seu imóvel você via ter que dar um lance neste nível.
Após os 5 anos o pessoal que tinha FGTS já deu o lance e agora gira em torno de 40% a 50%.
Ou seja o grande ponto de discussão esta aqui. De grupo pra grupo oque muda de fato?
Oque é um lance imbutido?


Bom é isso pessoal, abraços =D

Potato is offline   Reply With Quote
Fura Olho
wat
 

XFIRE ID: EmB_FuraOlho Steam ID: gustavomartino
02-10-08, 13:41 #60
bom
eu defendo o mesmo ponto de vista do acid e do night
a grosso modo:
poupar + aluguel > consorcio > financiamento

vc pode comprometer, por exemplo, 1000 por mes com 30 anos de prestacoes de financiamento
ou entao pode fazer melhor: pagar 500 de aluguel e aplicar os outros 500, durante 10 anos

no final dos 10 anos vc tera ao menos 100% da grana do imovel q desejava, podendo dar bem mais do q isso (dependendo de acordo com o tipo de aplicacao)

claro q o peso maior na hora de decidir isso nao eh o custo/beneficio, e sim os impulsos pessoais de cada um.. algumas pessoas optam pelo financiamento mesmo sabendo q vao "perder" dinheiro, pq isso traz mais seguranca pra elas

mas eu soh consigo me lembrar da porra do plano collor, q resultou na criacao do fcvs e da emgea.. geral pagando a ultima parcela do financiamento e a divida ainda estar em 2~4x o valor do imovel
financiamento de 30 anos em um pais com economia fragil como a brasileira eh pedir pra ter algum tipo de dor de cabeca desse genero

Fura Olho is offline   Reply With Quote
SigSnake
Trooper
 

02-10-08, 13:47 #61
Tem outro fator também na opção poupança+aluguel que é importantíssimo

que é a Disciplina

não são todos que conseguem manter uma poupança pra um fim específico, ainda mais em um longo prazo....

SigSnake is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

02-10-08, 14:33 #62
Fura, aplicando 500 em poupanca durante 10 anos, rende um montante de 91k
mais 60k de aluguel (sem reajuste)

+ correção no aluguel
+ adversidades com a casa alugada (possíveis mudanças e etc)
+ fato que vc está numa casa q nao é sua
sem falar na disciplina e no sangue frio diante de situações emergenciais.

hmm ainda prefiro economizar um pouco e usar um consórcio para levantar a grana

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
u3663
Trooper
 

02-10-08, 14:40 #63
É.

Qualquer merda tu tira o dinheiro de lá.

Não sei se isso é bom ou ruim.

u3663 is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

02-10-08, 14:42 #64
Como eu já disse, cada caso é um caso, então fica dificil afirmar que sempre é:

X > Y > Z

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
02-10-08, 14:52 #65
O pessoal que ta arguemntando sobre o aluguel+guardar coloque os números plz!! =)

Leiam as minahs duvidas no ultimo post =p

Potato is offline   Reply With Quote
hardz
Unbreakable
 

PSN ID: hardwarez
02-10-08, 15:06 #66
foda né meu, passar uma vida inteira pagando um canto pra morar...tai uma coisa que não aceito!

mas paciencia, futuramente estarei indo pro mesmo lado de vcs.

hardz is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
02-10-08, 15:31 #67
Quote:
Postado por Patua Mostrar Post
temos produtos em nova lima e lançamos este fds um na av. do contorno (junto com a rkm). ambos de alto padrao. o que posso perceber por exemplo, por mais que nova lima tenha padroes mais elevados (produtos sofisticados), o preço medio por m² é inferior..
O terreno lá é bem mais barato que na zona sul de BH. Ir pra Nova Lima foi tipo uma "gambiarra" que arrumaram porque acabou o espaço na zona sul de Belo Horizonte. Aí eles começaram a construir na região das Seis Pistas, que já é o município de Nova Lima, mas é como se fosse BH, porque é "emendado", você está no BH Shopping, andar 300 metros e chegou na Seis Pistas.

Aí, com isso, acho que pensaram algo do tipo "ah, a gente já está em Nova Lima mesmo, vamos expandir mais pra frente e vender isso como um novo estilo de vida, longe do grande centro da cidade".

O catalisador pra isso tudo foi o Alphaville Lagoa dos Ingleses. Agora, daqui uns anos, não vai ter mais espaço pra construir por lá. Tudo de alto padrão. Agora que estão começando a ser feitos algumas coisas visando a parte mais alta da classe média-alta. Provavelmente vão vender com um prêmio absurdo porque vai ser a chance desses aspirantes a ricos morarem perto dos que já são ricos.

Aliás, se você olhar no mapa da região metropolitana de BH, vai ver que o município de Belo Horizonte é um dos menores. Pra mim, dentro de uns 10 anos não vai ter lugar nenhum pra construir dentro da cidade inteira, não só na zona sul.

Quote:
não conheço bh direito, so tive uma vez ai e ainda assim, fiquei mais na região de savassi mesmo. se nao me engano, esta tendencia da região é hiper nova, assim como os novos bairros que vc citou.
Isso tudo é coisa de 5 anos pra trás. Na verdade, ocorreram umas mudanças relativamente muito rápido.

Quando eu era pequeno, eu morava em um condomínio que chamava Retiro das Pedras. Era lugar de classe alta e a gente só morava lá porque a casa era de um tio meu, que tinha dinheiro na época.

Atrás do BH Shopping era uma pista de motocross. Era só terra e não tinha mais nada. Isso por volta de 1990. Eu fiquei uns 8 anos sem ir praqueles lados da cidade. Quando voltei no BH Shopping lá pra 98 (com um pessoal aqui da DS, lembo que o Pena tava lá) eu fiquei chocado. Tava TUDO OCUPADO, com prédios de alto padrão. Parecia outra cidade. E, de fato, aquele lado, parece outra cidade, não se parece com o resto de BH.

Fim de semana passado eu fui com minha namorada no CasaCor (uma exposição de decoração, organizada pela InPar). Era junto do shopping Alphaville, que fica na região do Alphaville Lagoa dos Ingleses.

Cara, eu fiquei impressionado. O lugar foi feito pra você se sentir que está em outro país. Quando eu entrei lá com o carro eu pensei "putz, aqui se parece muito com Miami". Nisso, uns 30 segundos depois, minha namorada fala "nossa, aqui parece outro lugar, parece que estou em Miami" (eu já fui lá, mas ela nunca foi).

Aliás... o que você acha sobre a InPar? Quem trabalha na área acaba sabendo de muito rumor. Você acha que ela deve ser comprada?

Quote:
bh é atualmente um canteiro de obras (publicas e privadas). oportunidades não faltarão ai...
Verdade. O problema foi que aqui ficou estagnado muito tempo. A Linha Verde foi o que deu fôlego pra tudo começar. E o governo está indo atrás disso com tanto afinco porque é a campanha política pra 2010. O Aécio quer ser presidente e o Pimentel (prefeito de BH) governador.

Por isso eu acho que aqui tá bastante promissor, em diversos aspectos. Se tudo planejado der certo, eu acho que a cidade vai virar outra em um período de 8-10 anos. Óbvio que pode dar errado e continua tudo na mesma.

Pra tentar desafogar o gargalo de alto padrão da região sul da RMBH, estão tentando criar pólos de alto padrão na região norte. Isso vai se tornar extremamente viável se duas iniciativas derem certo: o BHTEC, que fica na região da Pampulha e o Pólo Industrial de Confins (que é o ponto extremo da Linha Verde).

Em especial, o Pólo Industrial de Confins, se der certo como planejado, vai ser o mais importante. A idéia é ser um pólo de indústria de alta tecnologia e o carro-chefe seria uma fábrica de semi-condutores (os rumores dizem sobre uma fábrica da AMD, mas eu duvido que seja algo assim).

Enfim, tem muita coisa acontecendo por aqui. Atualmente, é a festa das construtoras. Em qualquer lugar da cidade tem obras de infra-estrutura. Em qualquer bairro de classe média pra cima (com lotes disponíveis) você verá diversos prédios sendo construídos.

O Mineirão vai ser praticamente demolido e reconstruído.
Com alguma sorte, o projeto das outras duas linhas de metrô sai do papel. E se o Pimentel sair pra governador em 2010, provavelmente vai ser construído o segundo anel rodoviário, que melhoraria bastante o trânsito nas regiões ao norte da cidade, e serviria pra escoar a produção do pólo de Confins.

Enfim, tem muita coisa. Eu gosto de acompanhar isso.

Acid is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
02-10-08, 15:40 #68
Quote:
Postado por Mr. Valle Mostrar Post
Eon, por definição o preço de um imóvel na planta tem que ser menor que o do imóvel pronto. Pelo risco que correm quem está comprando e pelo custo do dinheiro no tempo.

A não ser que o preço do m² caia bastante durante a obra, o que eu acho que é o que vc acha que vai acontecer por conta de crise. Mas eu tenho minhas dúvidas se realmente haverá grande desvalorização...
Cara. Aqui em BH, pelo menos, as construtoras já estão incorporando o preço na planta e mesmo assim conseguindo vender.

Por exemplo, alguns meses atrás, olhei um empreendimento chamado Minas Village.
O site do empreendimento saiu do ar, então suponho que tenham vendido tudo.

Era um prédio de classe média. Em um bairro de classe média, localização mais ou menos boa (bem localizado na região norte, mas o local muito movimentado). O apartamento era de 3 quartos, 59m2. Os preços eram a partir de 140mil reais.

Eu não acredito que quando ficar pronto conseguiram vender por mais que isso, tendo em vista que hoje, um empreendimento similar está saindo por volta de 120-125mil.

Acid is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
02-10-08, 15:47 #69
Quote:
Postado por Potato Mostrar Post
R$10.000 de entrada para a construtora.
Faltariam então: R$15.174,00 pagos em 17 meses.
Colocando 17% de INCC ( 1% ao mês )

Total no fim dos 17 meses: R$17753,58

Ok. Ai eu teria a chave e iria para a instituição financeiro Financiar: R$90.552,00.
Cara, você tem certeza que isso está correto?

Porque, pelo que eu me lembro, todo o valor devido era corrigido pelo INCC e não só a parte que você daria como entrada.

Então, os 90mil também seriam corrigidos pelo INCC... na sua conta você não tá levando isso em conta por isso está saindo bem mais barato que os valores que eu falei acima.

Quote:
Oque é Taxa Pré-Fixada ou Pós fixada?
SAC, SACRE ou PRICE? Qual o melhor esquema? Eu não consegui ver com quais a caixa trabalha, apenas consegui ver o SAC.
Se você acha que a economia brasileira vai piorar (e, portanto, as taxas de juros vão aumentar) a pré-fixada é melhor. Caso contrário, a pós-fixada é melhor.

Contudo, a pré-fixada é um risco maior pro banco e normalmente só fazem financiamento de até 15 anos. A idéia é que no pré-fixado o valor do juros que você contratar vai ser o que você vai pagar, independentemente de qualquer coisa. No pós-fixado, ele varia. Se as taxas de juros abaixarem, seu juros abaixa. Se aumentarem, ele aumenta.

Os esquemas de amortização são assim. Um você paga parcelas fixas enquanto no outro você paga parcelas maiores que vão diminuindo de tamanho. Eu só lembro de ter olhado dois, não me lembro de existir um terceiro.

Acid is offline   Reply With Quote
Mr. Valle
Trooper
 

02-10-08, 17:45 #70
Quote:
Postado por Acid Mostrar Post
Cara. Aqui em BH, pelo menos, as construtoras já estão incorporando o preço na planta e mesmo assim conseguindo vender.

Por exemplo, alguns meses atrás, olhei um empreendimento chamado Minas Village.
O site do empreendimento saiu do ar, então suponho que tenham vendido tudo.

Era um prédio de classe média. Em um bairro de classe média, localização mais ou menos boa (bem localizado na região norte, mas o local muito movimentado). O apartamento era de 3 quartos, 59m2. Os preços eram a partir de 140mil reais.

Eu não acredito que quando ficar pronto conseguiram vender por mais que isso, tendo em vista que hoje, um empreendimento similar está saindo por volta de 120-125mil.
Tenho 2 apartamentos no mesmo bairro. Um está pronto, o outro ficará pronto daqui a 1 ano pois estão começando a fundação. Ambos tem 100 m². Estou vendendo os dois, o primeiro custa 250 mil. E o segundo, quanto vc paga por ele?

[ ] R$ 250 mil
[ ] Menos de R$ 250 mil
[ ] Mais de R$ 250 mil
[ ] Nenhuma das anteiores, vou esperar ficar pronto e ai eu compro.

Vc pode até optar por esperar e num cenário desvalorização ou manutenção do preço dos imóveis pagar 250 mil ou quem sabe menos. Mas concorda que hoje pagar valor igual ou maior a um que já está pronto pra morar é economicamente ruim?
No teu exemplo, foi burro quem pagou 140mil e ainda paga aluguel, quando poderia pagar os mesmo 140 mil e já estar morando.

Quote:
Postado por Potato Mostrar Post
Dúvidas

O Cucsto efetivo total é quanto eu vou pagar ao logo destes 30 anos, correto?
O CET é calculado apenas com valor financiado (não soma a entrada)?

Oque é Taxa Pré-Fixada ou Pós fixada?
SAC, SACRE ou PRICE? Qual o melhor esquema? Eu não consegui ver com quais a caixa trabalha, apenas consegui ver o SAC.
Taxa pré é uma taxa que já está fixada, vc sabe hoje quanto ela é. ex: 10,70% a.a. ou 1%a.m.

Taxa pós é uma taxa que normalmente envolve algum indice e por isso hoje é impossível dizer o valor dela, ela ira variar com o indice. INCC+2%a.a. ou IGP-M+6% a.a.

Sac, SACRE e Price, são sistemas de amortização. O mais popular no seu dia a dia é o SAC (Sistema de amortização constante), onde vc paga parcelas constantes, sempre do mesmo valor. Igual quando vc parcela algo numa loja.

Para compra de imóveis se recomenda o Sistema Price, se não me engano, que coloca parcelas maiores no começo e vai reduzindo ao londo da operação. Pois apesar de vc fazer um sacrifício maior agora, lá na frente ele te permite um pouco mais mobilidade, e pq tb as incertezas lá na frente são maiores...

O Custo efetivo total é o juros que vc está pagando na operação inteira, incluindo taxas, etc. Só incide sobre o que vc deve.

Mas como Acid observou fica sobre toda a sua dívida, independente de parte ser antes ou depois das chaves e talz.


Last edited by Mr. Valle; 02-10-08 at 17:53..
Mr. Valle is offline   Reply With Quote
Eon
Trooper
 

02-10-08, 18:29 #71
Quote:
Postado por FeDaYkIn Mostrar Post
Fura, aplicando 500 em poupanca durante 10 anos, rende um montante de 91k
mais 60k de aluguel (sem reajuste)
+ correção no aluguel
+ adversidades com a casa alugada (possíveis mudanças e etc)
+ fato que vc está numa casa q nao é sua
sem falar na disciplina e no sangue frio diante de situações emergenciais.

hmm ainda prefiro economizar um pouco e usar um consórcio para levantar a grana
Na verdade R$500 em poupança (0,5% + TR) durante 10 anos daria R$64.666, descontada uma inflação equivalente à própria TR.

Além disso, se é para levar em consideração as incertezas negativas, tem que levar em conta as positivas:

+ correção no aluguel,
- correção da sua própria renda ao longo dos anos

+ adversidades com a casa alugada
- os problemas do imóvel pertencem ao proprietário, e não à você

+ fato de que você está numa casa que não é sua
- fato de que a sua casa será 3x melhor do que a casa que você está alugando agora

Eon is offline   Reply With Quote
FeDaYkIn
e tenho dito
 

02-10-08, 18:58 #72
Eon, com 65k vc compra uma casa 3x melhor do que uma custa 500 de aluguel? nao sei nao ein...
(eu tinha feito a conta no excel, nao sou expert em HP, fiz por iteração com uma taxa de 0.65)

E quem mora de aluguel já viu a baita dor de cabeça que dá para arrumar alguma coisa na casa, quer queira, quer não, é você que está morando lá, vai atrapalhar a sua vida e não a do dono. Sem falar que 10 anos é mto tempo de "dor de cabeça", se um dia o proprietário quiser o imóvel de volta, ou resolver aumentar o aluguel na renovação, fudeu, voce vai ter tempo para sair, mas e a trabalheira, incômodo?

FeDaYkIn is offline   Reply With Quote
Acid
Trooper
 

Steam ID: acid06
02-10-08, 19:11 #73
Quote:
Postado por Mr. Valle Mostrar Post
Vc pode até optar por esperar e num cenário desvalorização ou manutenção do preço dos imóveis pagar 250 mil ou quem sabe menos. Mas concorda que hoje pagar valor igual ou maior a um que já está pronto pra morar é economicamente ruim?
Cara.

O apartamento que eu moro hoje, como disse antes, vale por volta de 160mil, ele tem 105m2. Por curiosidade, eu olhei um outro que está construindo na rua paralela à minha, quase na mesma reta. Ele é menor (92m2) e não tem uma área de lazer com quadra grande como aqui. O nível da construção é mais ou menos o mesmo e a vantagem é que lá tem duas vagas de garagem e aqui é só uma (isso desvaloriza o apartamento aqui em uns 12mil reais).

Está custando 230mil e ainda faltam pelo menos uns 8 meses pra obra terminar. E é de construtora pequena.

Eu não acredito que esse prédio, por exemplo, tenha mais potencial de valorização que isso (já dá R$2.5mil/m2).

Acid is offline   Reply With Quote
Patua
Trooper
 

PSN ID: fsgarbi-br Steam ID: Patua
02-10-08, 21:01 #74
Quote:
Postado por Mr. Valle Mostrar Post
Para compra de imóveis se recomenda o Sistema Price, se não me engano, que coloca parcelas maiores no começo e vai reduzindo ao londo da operação. Pois apesar de vc fazer um sacrifício maior agora, lá na frente ele te permite um pouco mais mobilidade, e pq tb as incertezas lá na frente são maiores...
essa eh a sacre...
o price é o inverso e ja chegou a ser proibido no brasil .. em epocas de inflação fica praticamente impossivel quitar o imovel....

Patua is offline   Reply With Quote
Potato
Trooper
 

Steam ID: guilhermeaiki
03-10-08, 16:51 #75
Verdade Acid, vou dar uma olhada nisso, mas acho que é corrigido sim, faz sentido.

Potato is offline   Reply With Quote
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